Большая площадь квартиры не является основанием для возможного ее разделения. Для того чтобы разделить имеющуюся недвижимость, уточните, соблюдаются ли следующие условия:
-
каждая из образуемых квартир должна включать в себя изолированную часть как жилых, так и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и др.), быть оборудована отдельным входом (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8);
-
инженерные системы должны быть в каждой из образуемых квартир (ГВС, ХВС, вентиляция, газоснабжение);
-
не допускается ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимой по проекту, ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;
- размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Так выделение из одной квартиры нескольких влечет образование двух новых объектов недвижимости. Комплект документов необходимо подготовить и на одну и на вторую квартиру.
Процесс согласования перепланировки следует начать со сбора необходимой документации.
Для начала вам понадобится технический паспорт недвижимости, запросить его можно удобным для вас способом:
-
лично обратившись в территориальное отделение Росреестра;
-
лично обратившись в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ);
-
онлайн через РПГУ.
Выделение двух квартир из одной происходит на основании проектов перепланировки.
Закажите проектную документацию на перепланировку у специализированной организации или индивидуального предпринимателя. Учите, что для оформления таких документов организация или ИП должны являться или состоять в саморегулируемой организации.
Специалисты исследуют особенности помещения для перепланировки и подготовят два документа:
-
техническое заключение о возможности перепланировки;
-
проект перепланировки.
Важно! Проект перепланировки должен содержать текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, сводов правил, ведомственных строительных норм, санитарных правил и норм.
Для согласования раздела квартиры на две вам понадобятся следующие документы:
-
заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения;
-
документ, удостоверяющий личность;
-
правоустанавливающие документы на квартиру (если право на нее не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а также если такие документы отсутствуют в распоряжении уполномоченных органов власти);
-
проект перепланировки (переустройства) квартиры;
-
технический паспорт квартиры;
-
согласие в письменной форме всех собственников квартиры или в случае, если квартира приобретена на основании договора социального найма — всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя);
-
документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, а также нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия.
В случае если образование новой квартиры невозможно без использования общего имущества многоквартирного дома (например, тамбура), то вам могут понадобиться дополнительные документы:
-
Решение общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта, оформленное протоколом, и его копия.
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство).
В каждом регионе за согласование перепланировки отвечают разные ведомства. Прежде чем подавать документы свяжитесь с администрацией региона и уточните уполномоченный за перепланировку орган.
Подать документы можно удобным для вас способом:
-
лично через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ);
- лично в орган, уполномоченный за согласование перепланировки в вашем регионе.
Орган, осуществляющий согласование перепланировки, в течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе.
После принятия соответствующего решения, оно должно быть направлено вам в течение 3 рабочих дней.
Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры.
Обратите внимание! Если вы не согласны с вынесенным решением, его можно обжаловать в судебном порядке.
Согласование перепланировки квартиры выдается сроком на 1 год, то есть все ремонтные работы должны быть проведены в течение года со дня получения согласования. Если вы не укладываетесь в этот срок, необходимо повторно обратиться в уполномоченный орган и продлить действие разрешения на перепланировку.
Когда ремонтные работы будут закончены, обратитесь за составлением технического плана к кадастровому инженеру. Инженер обязан провести выездное обследование.
Далее необходимо обратиться в орган, где вы получали разрешение на перепланировку для оформления акта о завершении перепланировки. Сделать это можно лично, через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или через Региональный портал государственных и муниципальных услуг (РПГУ). Для этого подготовьте и подайте следующие документы:
-
запрос об оформлении приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения;
-
документ, удостоверяющий личность собственника недвижимости;
-
журнал производства работ;
-
технический план недвижимости.
Приемка квартиры проводится комиссией, в которую входит сотрудник уполномоченного органа, а также представители проектной и строительной организаций. Иногда требуется присутствие представителя управляющей компании, в случаях, при которых затрагивается общедомовое имущество.
В течение 10 дней с момента подачи запроса и приложенных документов, комиссия должна выехать на осмотр квартиры.
Если не установлено нарушений при перепланировке, изменения проведены правильно, комиссия издает акт о завершенной перепланировке в нескольких экземплярах. Один из них вам выдадут на руки, другой направят в Росреестр для того, чтобы внести изменения в ЕГРН.
После того как вы получите акт о завершенной перепланировке, процесс согласования перепланировки считается завершенным.
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента его регистрации в ЕГРН.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Если в результате раздела жилплощади образовались две или более квартиры, их одновременно ставят на кадастровый учет и регистрируют в ЕГРН. В результате у владельца появляется новое право собственности, а прежний срок владения обнуляется. Тогда же снимают с кадастрового учета и прекращают права на первоначальную квартиру, из которой получились новые.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на новые две квартиры, вам необходимо подготовить следующие документы:
-
соглашение о разделе объекта недвижимости — при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц;
-
правоустанавливающий документ на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН;
-
акт о завершенной перепланировке приемочной комиссии;
-
Технический план после перепланировки или переустройства;
-
Акт обследования прекращения существования объекта.
Подготовленный комплект документов необходимо подать в Многофункциональный центр (МФЦ) или ближайшее отделение Росреестра.
Срок государственной регистрации — 7 рабочих дней с даты приема документов Росреестром или 9 рабочих дней при их подаче через Многофункциональный центр (МФЦ).