Первый шаг при приобретении квартиры по договору долевого участия — выбор застройщика.
Изучите строительные компании. Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.
В едином реестре застройщиков (ЕРЗ), есть рейтинг застройщиков. Их можно отсортировать:
-
по скорости строительства;
-
объемам сдаваемого жилья;
-
потребительским качествам жилищных комплексов — ориентир, который оценивает более ста параметров, таких как архитектура, парковка, социальная инфраструктура, безопасность, входные группы, инженерные системы и другие.
Чем крупнее застройщик и чем реже нарушает сроки, тем он надежнее.
Законодательством установлены требования к застройщику, при соблюдении которых он имеет право на заключение ДДУ (действуют с 01.01.2017):
-
получено разрешение на строительство;
-
проектная декларация размещена на официальном сайте застройщика;
-
зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
-
в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства;
-
у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам;
-
застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017) и др.
После того как вы подобрали понравившуюся вам квартиру, а также убедились в надежности застройщика, следующий шаг — подготовка документов для приобретения квартиры и составление договора долевого участия.
Согласно закону, в договоре долевого участия должны быть обязательно указаны существенные условия, к которым относятся:
-
описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений.
-
адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
-
характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
-
срок передачи квартиры дольщику. Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
-
цена квартиры и порядок оплаты;
-
гарантийный срок на квартиру;
-
способы обеспечения исполнения обязательств по договору с застройщиком;
-
описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.
Важно! В случае отсутствия существенных условий ДДУ будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.
ДДУ могут заключаться:
-
до того, как дом будет построен;
- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ).
Согласно закону государственная регистрация ДДУ обязательна. Пока договор не зарегистрирован, он не считается заключённым и никаких обязательств по нему у сторон не возникает.
Для для того чтобы зарегистрировать ДДУ потребуются следующие документы:
-
заявления сторон ДДУ (застройщика, участника долевого строительства);
-
договор долевого участия (в трёх экземплярах) со всеми приложениями к нему;
-
документ, удостоверяющий личность (если дольщиков несколько, нужны будут паспорта всех, кто указан в ДДУ; если один из участников несовершеннолетний, потребуется его свидетельство о рождении);
-
нотариально заверенное согласие супруга (супруги) — если вы состоите в браке на момент заключения и регистрации договора (если дольщиками становятся оба супруга, такой документ не понадобится);
-
ипотечный договор — если вы намерены использовать заёмные средства.
В случае если вы являетесь первым участником долевого строительства многоквартирного дома помимо вышеперечисленных документов для государственной регистрации ДДУ, необходимы:
-
разрешение на строительство;
-
план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;
-
проектная декларация, получаемая органом регистрации прав путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства;
-
договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала который не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
-
согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, на котором осуществляется строительство, права на него были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.
Важно! Перед подачей документов необходимо уплатить госпошлину.
Зарегистрировать ДДУ можно несколькими способами:
-
лично через территориальное отделение Росреестра;
-
лично через Многофункциональный центр (МФЦ).
Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при подаче через Росреестр и 7 рабочих дней — через МФЦ.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.
Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Для того чтобы открыть эскроу–счет вам необходимы следующие документы:
-
документ, удостоверяющий личность;
-
оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается. Для этого посоветуйтесь с застройщиком и выберите банк.
Обратите внимание! Открытие и обслуживание эскроу-счета бесплатно для покупателя недвижимости.
После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру.
В ДДУ обычно фиксируется срок сдачи квартиры.
В течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок) дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку).
Обратите внимание! Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения.
В согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Если дольщик обнаружил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра.
Важно! До устранения дефектов покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.