Согласно федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» сдать ипотечную квартиру в аренду возможно при соблюдении двух условий:
-
имущество должно использоваться по назначению (т.е. квартира может сдаваться только для проживания и не может использоваться в качестве офиса или кафе);
-
в договоре об ипотеке между банком и заемщиком не должно быть запрета на сдачу жилья в аренду.
Согласно закону, собственник жилого помещения (квартиры, жилого дома) вправе сдать его внаем без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором или законом.
Так, в частности, если договор ипотеки содержит условие о необходимости получить согласие банка на сдачу жилого помещения внаем, вначале потребуется обратиться в банк.
Порядок направления обращения для получения указанного согласия рекомендуем уточнить в конкретном банке.
Важно! Если договором ипотеки закреплена обязанность по получению согласия банка на сдачу жилья внаем, то при нарушении этого условия банк вправе потребовать от вас досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Для заключения договора найма вам потребуются следующие документы:
1) документы, удостоверяющие личность сторон сделки;
2) документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается представителем);
3) правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру наймодателя (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств);
4) свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности наймодателя на квартиру;
5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя).
Согласно закону, договор найма должен содержать:
-
данные, позволяющие определенно установить сдаваемое внаем жилое помещение (адрес, кадастровый номер, площадь), а также размер и порядок внесения платы за него;
-
обязанность нанимателя по оплате коммунальных услуг (например, за горячую и холодную воду, электроэнергию, газ) в период проживания;
-
перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (если жилое помещение сдается внаем с мебелью или иным имуществом, находящимся в нем (например, бытовой техникой);
-
условие об обеспечительном платеже, который вносится нанимателем в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений, по окончании срока договора платеж возвращается нанимателю либо засчитывается в качестве платы за последний месяц (п. 1 ст. 307.1, п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).
-
наличие на жилом помещении обременения в виде ипотеки.
Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
При заключении договора на срок до года (краткосрочный наем) некоторые правила к договору найма не применяются, если договором не предусмотрено иное. Например, при заключении договора на срок не менее года в нем должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем.
Договор найма заключается в письменной форме и подписывается сторонами.
Выполнение обязательства по передаче жилого помещения может подтверждаться актом приема-передачи, в котором можно указать состояние жилого помещения на момент его передачи, перечень передаваемого имущества, находящегося в жилом помещении, в том числе выявленные недостатки, показания приборов учета и т.д.
В случае если вы решили сдать квартиру на срок более 1 года, вам необходимо зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности наймодателя по договору найма.
Для государственной регистрации вам понадобятся следующие документы:
-
документы, подтверждающие личность и полномочия сторон или их представителей;
-
заявление от арендатора или арендодателя о государственной регистрации;
-
договор аренды недвижимости;
-
письменное согласие залогодержателя (если договором ипотеки закреплена обязанность по получению согласия банка на сдачу жилья внаем).
Важно! Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности, на основании договора найма, должно быть подано в орган регистрации прав не позднее, чем через месяц со дня заключения договора.
Размер госпошлины за государственную регистрацию договора аренды недвижимости составляет 2 000 рублей. Расходы по уплате госпошлины несет сторона, которая обращается за государственной регистрацией.
Обратите внимание! Нарушение наймодателем, нанимателем требований к подаче в установленный срок в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации указанного выше ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет наложение штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).