Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было легитимно, необходимо чтобы был соблюден кворум.
Подробнее о том, что такое общее собрание собственников и как его провести, вы можете ознакомиться в статье «Общее собрание собственников — порядок проведения».
Что такое кворум? Кворум — это количество голосов, которое необходимо соблюсти для того, чтобы:
общее собрание собственников было правомочно в целом;
принять то или иное решение по вопросу, который вынесен на обсуждение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для решения некоторых вопросов достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании — то есть достаточно 50% от общего числа голосов всех собственников в доме +1 голос, при условии, что собрание имеет кворум. Для принятия решений, связанных, например, с капитальным ремонтом МКД, необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, поэтому число участников собрания, обеспечивающее кворум, может оказаться недостаточным для принятия решений по таким вопросам.
Важно! Согласно закону, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В этой статье мы рассмотрим основные правила голосования общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Правило 1. Посчитайте общий кворум по собраниюЕсли собрание проводится в очной форме — зарегистрируйте всех собственников, присутствующих на собрании.
Общее собрание собственников имеет кворум, если в нём приняли участие собственники (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (за исключением собраний по переводу помещения в нежилое и по-комплексному развитии территории).
Если в собрании приняли участие собственники с более 50% голосов — значит собрание правомочно принимать решения по повестке.
Если собрание очное и кворума для решения вопросов не набралось, то объявляется заочное собрание.
При этом инициаторам собрания необходимо составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтверждённый листами регистрации и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков.
Если собрание очно-заочное и нет кворума на очной части, собрание всё равно проводится и пришедшим раздаются бюллетени.
Заочная часть собрания проводится только для тех, кто не участвовал в очной части, её продолжительность заранее определяет инициатор собрания.
Когда голосование окончено, считаются голоса всех проголосовавших: очно и заочно. Кворум определяется по итогам обеих частей собрания (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). Подсчет голосов осуществляется счетной комиссией. Вопрос об избрании членов счетной комиссии может быть включен в повестку ОСС.
Правило 2. Определите, какой кворум необходимо соблюсти по конкретным вопросам
Решение принимается только 100% голосов (единогласно).
Согласно закону, единогласно должно быть принято решение по вопросам реконструкции, переустройства, перепланировке помещений, которые невозможны без присоединения к ним части общего имущества.
Решение принимается 2/3 (66,7%) голосов
Согласно закону, решение принимается 2/3 голосов по следующим вопросам:
Реконструкция, переустройство, перепланировка:
— о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
— о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества;
— об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества.
— о капитальном ремонте общего имущества, об использовании фонда капремонта (ч. 5 и 5.1. ст. 189 ЖК РФ, например, утверждение предельной стоимости работ, выбор лица, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты);
— о размере взноса на капремонт, если он превышает минимальный размер взноса, принятый в регионе;
— о размещении временно свободных средств фонда капремонта при спецсчете на специальном депозите;
— о получении кредита или займа на капремонт общего имущества, об условиях кредитного договора или договора займа, о погашении таких кредита или займа.
Решение принимается 50% голосов от общего числа собственников
о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
о создании ТСЖ в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);
об утверждении устава создаваемого в одном многоквартирном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ);
реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения ТСЖ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ);
о выборе (смене) управляющей компании, о выборе способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст.44, ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
об условиях договора управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), в том числе о повышении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ, ЖК (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Решение принимается 50% голосов от числа принявших участие в собрании собственников
о сроках проведения годового общего собрания;
о месте (адресе) хранения копии протоколов собраний и решений собственников;
о помещении, доступном для всех собственников, в котором инициатор размещает итоги собрания;
о способе направления собственникам сообщения о проведении общего собрания или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений;
об использовании при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования информационной системы;
о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке;
о текущем ремонте общего имущества в доме;
об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества;
утверждение условий договора управления многоквартирным домом;
отказ от исполнения договора управления в одностороннем порядке;
о заключении договоров оказания услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту общего имущества в доме с непосредственным управлением;
о лице, уполномоченном действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников в доме с непосредственным управлением;
об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;
о финансировании расходов, связанных с созывом и организацией собрания управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК;
об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества исходя из объема потребления;
Правило 3. Подсчет голосов при вопросе перевода жилого помещения в нежилое
При рассмотрении данного вопроса подсчет голосов, а главное их необходимое количество для принятия решения, различается от вышеуказанных правил и зависит от числа подъездов в многоквартирном доме.
Обратите внимание! Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). Поэтому перевод помещения обычно сопровождается реконструкцией с организацией отдельного входа, что предполагает уменьшение и (или) использование общего имущества. Эти вопросы выносятся на голосование отдельно, и решения по ним считаются в общем порядке.
Если в МКД более 1 подъезда
Собрание правомочно, если в собрании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, в том числе: собственники помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников (п. 1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании собственников, в том числе: собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, участвующих в собрании (п. 1 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).
Если в МКД 1 подъезд
Собрание правомочно, если в собрании участвовали собственники, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (п. 2 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Решение принимается большинством голосов (50%) от общего числа голосов участников собрания (п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).
Правило 4. Не забудьте составить протокол ОСС
Протокол ОСС составляется вне зависимости от наличия или отсутствия кворума.
