В содержании ранее подписанного договора купли-продажи недвижимости могут быть прописаны условия, при которых такой договор можно расторгнуть. Чаще всего среди таких условий встречаются следующие:
- нарушение сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
- несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
- изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
- совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть расторгнута (аннулирована).
То есть, ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Расторгнуть договор по инициативе одной из сторон можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — это когда одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор по требованию одной из сторон можно только через суд.
После того, как вы внимательно изучили договор купли-продажи недвижимости, вам необходимо известить вторую сторону о своем намерении его расторгнуть. Далее процесс расторжения договора зависит от того, смогут ли стороны урегулировать вопрос мирно (досудебный порядок) или все-таки достигнуть соглашения не удастся (судебный порядок).
Досудебный порядок
главу 29 Гражданского кодекса РФ.
Важно! Данное уведомление должно содержать предложение второй стороне расторгнуть договор. Простого уведомления без предложения недостаточно. Договор будет считаться расторгнутым, либо если на это согласится вторая сторона, либо если ее к этому принудит суд.
Уведомить вторую сторону можно несколькими способами:
- направив предложение о расторжении ДКП заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении почтой России;
- лично передав данный документ второй стороне.
Согласно закону, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. В случае если вторая сторона приняла ваше предложение и согласна на расторжение договора, необходимо составить соглашение о расторжении. Важно! Форма соглашения должна быть аналогичной форме самого договора. То есть если стороны обращались к нотариусу для заверения купли-продажи, то и с соглашением также придется пройти аналогичную процедуру.
После того как обе стороны подпишут соглашение, необходимо зарегистрировать данный документ в Росреетре. Данная процедура является обязательной, поскольку без государственной регистрации не наступит правовых последствий расторжения договора — перерегистрации права собственности на этот земельный участок на его продавца. Подайте заявление о регистрации перехода права собственности и получите расписку о приёме документов:
- очно в территориальное подразделение Росреестра;
- через МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) по месту жительства;
- подать онлайн-заявление через портал «Госуслуги» (потребуется цифровая подпись).
Срок регистрации составляет 5 рабочих дней при подаче через Росреестр и 7 рабочих дней — через МФЦ.
После того как дополнительное соглашение пройдет государственную регистрацию, переоформите недвижимость на прежнего собственника.
В случае если договориться мирно не получилось или ответ на вашу претензию (предложение) так и не поступил, то расторгнуть договор купли продажи недвижимости можно будет только через суд.
Судебный порядок
- исковое заявление с требованием о расторжении договора купли-продажи;
-
доказательства направления копии искового заявления в адрес ответчика (второй стороны);
-
договор купли-продажи недвижимости;
-
квитанция об оплате госпошлины;
-
доказательства направления второй стороне претензии (предложения) о расторжении ДКП;
- документ, подтверждающий полномочия представителя — в случае если ваши интересы будут представлены в суде представителем.
Исковое заявление о расторжении договора купли продажи подается в районный суд по общим правилам подсудности: по месту жительства или нахождения ответчика, а также по месту нахождения имущества. Документы можно подать несколькими способами:
-
лично в канцелярию суда;
-
по почте в суд;
-
через интернет при помощи ГАС «Правосудие», если данный сервис доступен в вашем регионе.
После регистрации поступивших документов суд назначат дату рассмотрения вашего дела.
В судебном заседании будут исследованы все представленные доказательства, установлены фактические обстоятельства спора. После исследования материалов дела суд выносит решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности одной из сторон и возвращении их в первоначальное положение. Решение вступает в законную силу по истечение месяца со дня вынесения.
После того, как решение суда вступит в законную силу необходимо обратиться в Росреетр для переоформления прав на недвижимость. Для регистрации права необходимо заполнить заявление и представить документы (в их числе должно быть решение суда, вступившее в законную силу).
Подайте заявление о регистрации перехода права собственности и получите расписку о приёме документов:
-
очно в территориальное подразделение Росреестра;
-
через МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) по месту жительства;
-
подать онлайн-заявление через портал «Госуслуги» (потребуется цифровая подпись).
Срок регистрации на основании решения суда составляет 7 рабочих дней при подаче через Росреестр и 9 рабочих дней — через МФЦ.